Читаем The Alternative полностью

В рамках MINT бессрочный целевой траст контролирует 100 процентов прав голоса ООО, владеющего недвижимостью, - компании с ограниченной ответственностью. Цели траста, авторами которых являются жители сообщества, обычно включают постоянное обеспечение доступного жилья и устранение хищных арендодателей. Имеющийся денежный поток распределяется между выплатами инвесторам и специальным резервом, который используется в соответствии с целями траста - возможно, для покупки жилья или развития других услуг или инфраструктуры, которые нужны жителям.

В 2020 году Ликинс стал одним из двух первых районов, где была опробована программа MINT (вторая была в Талсе, штат Оклахома). Компания Purpose Economy помогла разработать проект траста, соавторами которого стали жители района. Такое участие жителей - важный аспект деятельности Trust Neighborhood; партнерство с местными организациями, имеющими глубокие корни в сообществе, помогает гарантировать, что траст отражает местные потребности. Управление со стороны комитета по управлению трастом, в который входят как арендаторы, так и собственники из района, гарантирует, что поведение MINT будет способствовать достижению целей траста.

На начало 2023 года МИНТ в Ликинсе владел тридцатью объектами недвижимости. Для эффективной работы траст полагается на знание местных жителей. Грэм уговорил свою подругу, которая не обеспечивала надлежащий уход за недвижимостью, продать ее трасту. "Она не из трущоб, но ей нужно выйти из арендного бизнеса", - сказала она. "Она владеет рестораном, проводит там большую часть времени, и у нее нет времени на то, чтобы изучать и смотреть, что происходит с домами. Но я посоветовала ей продать этот дом, который находится по соседству с моим. Они там много чего переделывали, ремонтировали и тому подобное".

Нечто подобное произошло в районе Кендалл-Уиттиер в Талсе, где МИНТ уже владеет двадцатью одной единицей жилья. После того как в Калифорнии скончался иногородний домовладелец, на рынке появился набор из шести объектов. Один из членов правления траста узнал, что портфель выставлен на продажу, и уведомил об этом исполнительного директора, управляющего закупками. MINT сделал предложение и приобрел недвижимость. Все остальные потенциальные покупатели были инвесторами, планировавшими повысить арендную плату, что привело бы к выселению арендаторов. В 2022 году Trust Neighborhoods в партнерстве с Корпорацией общественного развития Восточного Бостона создала - MINT, которая уже владеет 114 единицами жилья. В 2022 году была открыта еще одна МИНТ во Фресно, штат Калифорния, с девятью единицами жилья.

В настоящее время Trust Neighborhoods финансируется за счет гранта, а команда состоит из пяти человек. В течение следующих десяти лет они хотели бы распространить свою модель на сто городов. "Мы видим гораздо больше людей, желающих сотрудничать с нами, чем у нас есть времени или возможностей для работы", - сказал мне Дэвид Кемпер, соучредитель компании. Для такого масштаба расширения, вероятно, потребуются более традиционные институциональные инвесторы, ориентированные на доходность. Пока неясно, согласятся ли такие инвесторы на более низкую доходность. Ликвидность для инвесторов также является проблемой, поскольку простая продажа недвижимости не является вариантом, учитывая вечный характер траста. Trust Neighborhoods предполагает создать рынок, на котором акции MINTs можно будет продавать другим инвесторам, чтобы обеспечить ликвидность.

Потенциальный эффект от этой работы впечатляет. Сто MINT, действующих по всей Америке, по их подсчетам, позволят пятидесяти тысячам арендаторов сэкономить на аренде почти 300 миллионов долларов в течение десяти лет. MINTs открывают перспективы доступа к огромному капиталу, чтобы навсегда вывести недвижимость со спекулятивного рынка, при этом используя целевые трасты для предоставления жителям района права управления своим районом. Например, если жители хотят сохранить количество арендных единиц в районе, они могут оговорить, что траст может продавать недвижимость домовладельцам только при условии, что взамен будут построены или отремонтированы другие арендные единицы.

Данные Бюро переписи населения США свидетельствуют о том, что во время пандемии 3,5 миллиона американцев столкнулись с непосредственной перспективой выселения. Исследования также показывают, что более расово разнообразные районы сталкиваются с более высоким уровнем выселения. Гибкая, но мощная модель, позволяющая сообществам получить доступ к капиталу для постоянного сохранения доступного жилья, может помочь обратить вспять процесс выселения малого бизнеса и жителей.