Читаем Недвижимость – Вторичка полностью

Каждый участник сделки решает его самостоятельно, это его право. В рамках настоящего урока предлагаю ознакомиться с понятиями «добросовестный приобретатель» и «самозащита» обозначенных в Гражданском кодексе РФ, так как знаменитая фраза Остапа Бендера «спасение утопающих – дело рук самих утопающих» в сделках с недвижимостью всегда будет уместна.

Для понимания значения термина «добросовестный приобретатель» обратим внимание на «Толковый словарь русского языка» под редакцией С. И. Ожегова и Н. Ю. Шведовой. Источник трактует термин «добросовестный» как «честно выполняющий свои обязательства, обязанности», а слово «приобретатель» означает «стать владельцем, обладателем чего-нибудь, получить что-то». Таким образом, добросовестный приобретатель в буквальном значении – это «лицо, честно исполнившее свои обязанности и врезультате этого ставшее владельцем, обладателем чего-нибудь».

Энциклопедический словарь Ф. А. Брокгауза и И. А. Ефрона даёт своё видение термина: «Добросовестность означает субъективное состояние лица при совершении юридических актов, его неосведомлённость об обстоятельствах, опорочивающих внешнюю правомерность акта и могущих заставить честного в юридическом смысле человека отказаться от его совершения, несмотря на отсутствие формальных к тому препятствий».

А. А. Чукреев в статье «Добросовестность в системе принципов гражданского права» (Журнал российского права, 2002, № 11) отмечает: «Принцип добросовестности – это обязанность участника гражданских правоотношений при использовании своих прав и исполнении своих обязанностей заботиться о соблюдении прав и законных интересов других участников имущественного оборота. Заботливость в этом смысле подразумевает стремление субъекта предвидеть и предотвращать связанные с его деятельностью нарушения прав и законных интересов других лиц».

Задавшись целью исследовать юридический термин обстоятельно, мы можем найти десятки и сотни различных мнений, предположений и формулировок, что не входит в определённую нами задачу. Поэтому отметим, что существуют различные точки зрения, характеризующие понятия «добросовестность» и «добросовестный приобретатель». Объясняется данный подход возможностью рассматривать термин с нравственно-этической, социальной, политической и собственно с позиции правовой нормы.

Каждая из точек зрения, изложенная юристами, теоретиками, имеет право на существование, однако всё это не делает понятие «добросовестный приобретатель» доступным в понимании рядового читателя, не обременённого юридическими познаниями. Законодатель по известной ему причине не даёт однозначного понимания юридической конструкции «добросовестный приобретатель».

Для подтверждения подобного утверждения обратимся к Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Федеральным законом РФ от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ в ст. 1 ГК РФ был включён п. 3 следующего содержания:

«При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно». Статья 1 ГК РФ «Основные начала гражданского законодательства» позволяют квалифицировать понятие «добросовестность» как одно из основных начал гражданского законодательства РФ, как один из принципов права России. Развивает и закрепляет позицию законодателя п. 5 ст. 10 ГК РФ «Пределы осуществления гражданских прав», который гласит: «Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются». Добросовестность возведена в принцип права, что позволяет сделать вывод о том, что каждое лицо, обратившееся за защитой своего права в суд, действует добросовестно. Однако предположение не соответствует действительности, что подтверждено судебной практикой и необходимостью доказывания проявления добросовестности предпринятого действия в суде.

В ст. 302 ГК РФ законодатель упоминает, но не даёт развёрнутого понятия термина «добросовестный приобретатель», однако указывает: «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя…», – и тем самым определяет направление мысли «Добросовестный приобретатель есть лицо, которое оплатило стоимость имущества лицу, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать.

Особого внимания заслуживает ст. 8.1 п. 6 ГК РФ, которая вроде бы раскрывает содержание понятия «добросовестный приобретатель», прямо указывая: «Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным (ст. 234, 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.» Данный пункт закона введён ФЗ от 16.12.2019 № 430-ФЗ. Однако радоваться преждевременно – предлагаю обратить внимание на следующее.