Читаем Недвижимость – Вторичка полностью

Вопрос № 3: В агентстве предложили готовый текст договора на оказание услуг. Я имею/не имею право внести в него свои условия?

Ответ: Обратим внимание на ст. 420 и п. п. 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ. В п. 1 ст. 420 указано: «Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей», в п. 1 ст. 421: «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.», а в п. 4 указанной статьи: «Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.». С учётом указанной правовой нормы клиент имеет право: на обсуждение, изменение, внесение новых условий, поправок, добавлений и исключений формулировок из предложенного ему текста. При возражении второй стороны (агентства) за Клиентом сохраняется право на отказ от заключения договора. Ответ: Да – имеет право на своё мнение, свои требования, предложения и внесения изменений в текст договора.

Вопрос № 4: Прав/не прав агент, который предложил внести в договор условие, что в случае досрочного отказа от сотрудничества на мне как на клиенте будет обязанность уплатить штраф в размере комиссионного вознаграждения?

Ответ: Требование агента внести условие об уплате штрафа противоречит действующему законодательству – Закону «О защите прав потребителей», в частности: договор между гражданином и агентством является разновидностью договора оказания услуг. В пункте 1 ст. 16 Закона указано, что если в договор внесены какие-либо условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, такие условия признаются недействительными. Следовательно, установление штрафа за расторжение заказчиком договора оказания риелторских услуг ущемляет право потребителя и признаётся недействительным. Ответ: агент не прав.

Вопрос № 5: Возможно/невозможно расторжение договора о продаже квартиры, заключённого с агентством, в одностороннем порядке?

Ответ: Согласно пункту 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов.

В пункте 11 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 указано, что на отношения, связанные с осуществлением юрлицами и ИП посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью, распространяется действие закона о защите прав потребителей. Таким образом, если одной из сторон в договоре является гражданин, заказывающий услуги для личных нужд, он пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ от 07.02.1992№ 2300–1 «О защите прав потребителей». Согласно ст. 32 данного Закона заказчик вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов. Расходы должны быть подтверждены документально: квитанции, чеки, платёжные поручения, например: оплата продвижения рекламы на сайте агрегатора должна иметь конкретное документальное подтверждение в отношении объекта продавца, а не высчитываться от общей суммы выставленных на сайт-агрегатор (Авито, Циан, Юла, ДомКлики пр.) объектов недвижимости. Ответ: Да – возможно.

На прошлом занятии мы имели возможность убедиться, что функции специалиста – помощника в покупке-продаже квартиры определяются условиями заключённого с ним договора о возмездном оказании услуг. По российскому законодательству практически обеспечить безопасность сделки возможно только страхованием титула объекта купли-продажи либо по гарантийному письму, выданному агентством недвижимости для компенсации возможных в будущем убытков по конкретно определённому объекту. Данный подход практически невозможно претворить в жизнь, тем более в массовом масштабе, так как страхование титула требует серьёзных финансовых затрат, а письменные гарантии агентства с открытием отдельного расчётного счета для оплаты рисков по определённому объекту покупки получить невозможно, ибо данный подход делает всю работу посредников убыточной.

Отметим: именно поэтому пункт о компенсации денежных затрат покупателя в случае признания сделки недействительной не включён в договор оказания услуг посредниками (риелторами, брокерами, юристами) и не может являться обязанностью по соглашению между заказчиком и исполнителем. Возникает извечный русский вопрос – что делать?