Читаем Английское право полностью

До недавнего времени в случае формального залога недвижимости эта операция совершалась путем передачи заемщиком или залогодателем своей собственности на недвижимость заимодавцу или залогополучателю с оговоркой, что три уплате денег и процентов в назначенный день залогополучатель вернет собственность залогодателю. Как мы видели, право справедливости позволяло залогодателю в любой момент выкупить недвижимость (права залогодателя неизменны), независимо от того, сколько времени прошло с назначенного дня, путем уплаты капитального долга с процентами и издержками, наросшими до дня уплаты. Заложенная недвижимость становилась собственностью залогополучателя не ранее, чем он получал судебное распоряжение о безусловном запрещении выкупа за пропуском срока. В итоге, права залогодателя, хотя в теории и покоившиеся только на договоре, превратились в собственность, опирающуюся на право справедливости, или в «справедливый выкуп». Повидимому, это правило относится также к формальному закладу движимости.

Но что касается недвижимости, то новый Акт о праве собственности установил, что залог ее по общему праву может быть создан только путем выделения в пользу залогополучателя срочного владения из права собственности или субарендного имении из арендного имения. Сроки таких владений могут быть и обычно бывают очень длительными (две и даже три тысячи лет в случае залога права собственности); естественно, что они не предполагают арендной платы или выполнения тягостных условий со стороны залогополучателя – арендатора. Но, конечно, в случае залога арендованного имения срок залога не может превышать срока, на который аренда предоставлена залогодателю.

Подробности носят слишком технический характер и потому не могут здесь обсуждаться. Но серьезное изменение, внесенное в правовом отношении Актом о праве собственности, заключается в том, что не только первый залогополучатель (что было невозможно до принятия этого Акта), и последующие залогополучатели, но и залогодатели могут иметь права на ту же недвижимость (legal estate). Вместе с тем при выкупе залога исчезает необходимость в обратной передаче недвижимости залогополучателем, так как по истечении срока залога залоговые отношения перестают обременять недвижимость. Кроме того, благодаря новому Акту, простое обременение по общему праву, приводящее в основном к тем же следствиям, что и срочный залог, может, как было объяснено, заменять формальный залог; в то же время возможны старые виды залогов и обременений, основанные на праве справедливости, при которых имение по общему праву остается за залогодателем. Хорошо известный пример последнего случая представляет собой депонирование в банке актов, обосновывающих право собственности, для обеспечения займа, причем такой депозит сопровождается соглашением о составлении в случае требования формального залога. Надо также упомянуть, что на основе старой практики первому или самому раннему из залогодержателей, формально считающемуся только держателем от залогодателя, предоставляется право держать акты, обосновывающие права собственности залогодателя.

Взаимные права залогодержателя и залогодателя на недвижимость тщательно регулируются этим Актом. Права первого, хотя и обширные, точно ограничены теми пределами, которые определяются необходимостью для него охранять и реализовать свое обеспечение, но залогодатель продолжает все время рассматриваться как действительный собственник. Примечательно также, что в то время, как предусмотренные законом права залогодержателя могут быть отменены условиями залога, такие права залогодателя (за исключением права давать аренды) не могут быть отменены.

Заклад материальной движимости отличается от залога недвижимости, так как он передает только владение и не приводит к переходу собственности. Но закладодержатель (т. е. обыкновенный владелец ссудной кассы) имеет право продать заклад, если долг не уплачен; однако, он не имеет прав, вытекающих из запрещения выкупа за пропуском срока и превращающих залогодержателя недвижимости в безусловного собственника заложенного имения.

Может быть стоит отметить, что в отличие от правил продажи недвижимости и «имуществ в долгах», при залоге недвижимости залогодатель (заемщик) гарантирует свой титул на недвижимость, которую он дает в залог. Если это и не составляет твердой нормы права, то во всяком случае неизменная практика требует заключения им соответствующего договора. Но этот пункт не столь важен, поскольку залогодатель за исключением очень редких случаев, остается лично ответственным за уплату обеспеченного залогом долга, независимо от того, что произошло с его недвижимостью. Вчинят ли против него иск из гарантий титула или иск из займа – для него более или менее безразлично.

4. Учреждение семейной недвижимости (Settlement).