Читаем Trader Joe's против Wal-mart полностью

Вопреки мнению большинства, не существует недостатка в эко­номически жизнеспособных и потенциально прибыльных помеще­ниях, отвечающих всем необходимым требованиям. Источники информации по недвижимости подсчитали, что 500 млн квадратных футов[40] площадей избыточных, заброшенных или недостроенных помещений для розничной торговли ждут своего часа. Некоторые из них представляют собой торговые ряды площадью 6-20 тыс. квад­ратных футов[41], которые обычно считают реликтом 50-х и пред­метом бурных отношений между застройщиками и арендаторами. Однако многие из них сейчас преобразовываются в общественные и культурно-развлекательные центры, способные привлечь более престижных арендаторов, таких как Trader Joe’s, и других (по воз­можности постоянных) клиентов. Даже некоторые крупные пред­приятия розничной торговли начинают искать такие некондицион­ные торговые центры.

Среди причин образования излишков площадей можно упомя­нуть слияния и снижение экономической активности. Например, супермаркеты Albertsons, базирующиеся в Бойзе, штат Айдахо, теряют 10-20 % своих магазинов ежегодно в последние несколь­ко лет вследствие либо консолидации, либо продажи объектов, не функционирующих в полном объеме. Мы говорим не только о не­удачном местоположении. Речь идет о торговых площадях, которые, вероятно, не подошли для конкретного розничного предприятия по таким показателям, как поток покупателей, объем продаж или при­быль на квадратный фут. Это создает потрясающую возможность для розничных предприятий этого сектора рынка, таких как Trader Joe’s, модель деятельности которых сильно отличается от моделей более крупных сетей и позволяет привлечь поток покупателей, не­обходимый для успеха, в таком месте, которое остальные, вероятно, рассматривали как неудачное.

Модель, используемая в Trader Joe’s, также подразумевает пред­почтение аренде, а не покупке или самостоятельному строительству торговых центров. Арендуя площади, компания может вкладывать свои деньги в финансирование и развитие своей деятельности, вме­сто того чтобы «зарывать» их в землю. Это выгодно для застрой­щиков и собственников недвижимости, которые ищут надежных арендаторов, долго работающих на рынке. Однако эту стратегию некоторые ученые мужи называют ошибочной, так как цена на зем­лю и ее оценочная стоимость продолжают расти и так как из этого товара нельзя извлечь ничего большего. Между тем в бизнесе с чрез­вычайно высоким уровнем конкуренции, каким является розничная торговля, — в особенности бакалейная, — где прибыль подсчитыва­ют скорее в центах, чем в долларах, недвижимость иногда становит­ся безопасным раем и может принести доход с инвестиций, гораздо больший, чем от продажи бакалейных товаров. А если учесть ситуа­цию с коммерческой недвижимостью, то можно сказать, что роз­ничная торговля в последние годы оставалась довольно стабильной. Она оставалась устойчивой к спадам, и потому вкладывать деньги в нее по-прежнему выгодно и безопасно.

Однако сеть Trader Joe’s никогда не старалась стать компанией, за­нимающейся инвестициями в недвижимость, или землевладельцем. Это занимающее свою уникальную нишу розничное предприятие, с собственной системой выбора объектов недвижимости, которое сочетает тщательный демографический анализ, нюх на то, где сле­дует открыть очередную точку, и дешевую аренду. Компания про­дает свой товар тем людям, которые его настойчиво требуют, а у тех, кто в нем не нуждается, она создает соответствующую потребность. Итак, снова вспомним старую аксиому, гласящую, что для успеш­ной розничной торговли необходимы три фактора: «местоположе­ние, местоположение и еще раз местоположение».

Ищите преимущества совместной

деятельности

Официальные представители Trader Joe’s обычно отказываются об­суждать какие бы то ни было аспекты своей деятельности, предпочи­тая помещать в центр внимания продукцию, а свою деятельность — на задний план. Однако в 2003 году, в интервью газете Shopping Centers Today, издаваемой Международным советом торговых центров Нью-Йорка, представитель Trader Joe’s заявил: «Мы не хотим располагаться в крупных торговых центрах. Мы бы скорее разместились на собственном участке или в маленьком центре вместе с другими арендаторами, которые действовали бы совместно с нами. Такие розничные предприятия могут включать в себя Petco, Target, Walgreens, магазины готового платья и даже супермаркеты, причем последние редко конкурируют на том же уровне, что и Trader Joe’s. Например, в Сан-Диего, штат Калифорния, магазин Trader Joe’s размещается в том же торговом ряду, что и крупный бакалейный магазин Ralph’s».