Читаем Недвижимость – Вторичка полностью

5.9. С истечением срока действия настоящего Договора все обязательства Сторон прекращаются, за исключением неисполненного обязательства Клиента по выплате вознаграждения Агента.

5.10. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

ПОДПИСИ СТОРОН:

КЛИЕНТ: ________________________ АГЕНТ: _______________________

Ознакомившись подробно с представленными документами, читатель-учащийся имеет возможность приступить к анализу предложенного текста, чтобы понять его пользу, сильные и слабые стороны. При прочтении можно отметить, что не вызывает каких-либо сомнений всё то, что расположено в тексте до раздела «Предмет договора». Всё предельно понятно – кто действует и на каком основании. Рассмотрим в качестве примера не весь договор в целом, а один из его разделов.

Раздел «Предмет договора» достаточно информативен. Обратим внимание на первый документ – договор № 1. Задача агентства: «Содействовать продаже объекта недвижимости». Далее указано, что оказание услуг производится в порядке и в сроки, установленные графиком оказания услуг. Сам объём услуг неопределён, но указано то, что они будут оказаны в соответствии с графиком.

В договоре № 2 – это: «Обеспечить поиск потенциальных покупателей. Заключить соглашение с правоприобретателем. Оказать содействие в подготовке проекта договора об отчуждении прав». Предмет договора – это существенное условие договора, при неисполнении которого заключённый договор можно признать незаключённым либо недействительным. За неисполнение данного пункта соглашения агент может нести ответственность по закону «О защите прав потребителей» в судебном порядке.

Однако неясно, что подразумевается в тексте договора № 1 под фразой: «содействовать продаже объекта». Данное выражение не несёт конкретных обязательств со стороны исполнителя и позволяет любой из сторон использовать фразу в своих интересах. Можно только предположить, что указанное выражение включает в себя весь алгоритм продажи или, как минимум:

• проведение предварительной экспертизы документов;

• осмотр и фотографирование объекта, его оценку;

• составление и размещение объявления;

• приём входящих звонков;

• показы и просмотр объекта;

• подготовку документов для продажи и предварительного договора;

• получение и внесение аванса, задатка;

• обеспечение расчётов по сделке;

• подготовку и подписание основного договора купли-продажи;

• передачу документов вместе с клиентом на регистрацию в МФЦ или Росреестр.

По второму договору объём услуги более полный и включает в себя: «Обеспечить поиск потенциальных покупателей. Заключить соглашение с правоприобретателем. Оказать содействие в подготовке проекта договора об отчуждении прав». Кроме того, в обязанности агента входят: организация приёма телефонных, электронных и прочих запросов, показ объекта и переговоры с потенциальным приобретателем, иформирование клиента, заключение соглашения, консультирование клиента в устной форме, сообщение о заключённом соглашении с правоприобретателем, информирование клиента о возникающих препятствиях по исполнению договора, обеспечение сохранности документов, а в случае их утраты восстановление за свой счет, содействие в подготовке проекта основного договора, информирование клиента о дате, времени и месте проведения сделки, оказание содействия в передаче основного договора и необходимых документов на государственную регистрацию.

Таким образом, в договоре № 2 раскрывается порядок оказания самой услуги, но не определён полностью объём предмета договора. И в первом, и втором текстах стороны обязуются только оказать содействие в продаже объекта и не более. В указанных документах нет ни слова о том, что волнует больше всего и всегда добросовестных покупателей и продавцов недвижимости, нет ни слова о проверке документов продавца на достоверность и законность, не говорится, что исполнитель или агентство обязуется изучить явные и скрытые риски, нет ни слова о гарантиях безопасности, которые даёт исполнитель. Самые больные и важные детали сделки остаются вне поля понимания участника.