Читаем Лизинг полностью

Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, могут сдавать в аренду (лизинг) имущество другим организациям и индивидуальным предпринимателям. Полученные арендные (лизинговые) платежи относятся к доходам арендодателя (лизингодателя), которые при упрощенной системе учитывают согласно статьям 249 НК РФ, 250 НК РФ.

Об особенностях учета доходов и расходов арендодателями (лизингодателями) при применении УСН мы и поговорим в нижеприведенном материале.

Упрощенная система налогообложения (далее – УСН) применяется организациями и индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством о налогах и сборах.

Переход к УСН или возврат к иным режимам налогообложения осуществляется организациями и индивидуальными предпринимателями добровольно в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ (статья 346.11 НК РФ).

Налогоплательщики при применении УСН должны включать в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу, доходы от реализации и внереализационные доходы. Указанные доходы определяются согласно статьям 249, 250 НК РФ. При этом доходы, перечисленные в статье 251 НК РФ, в составе доходов не учитываются (подпункт 1 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 346.14 НК РФ налогоплательщики при переходе на УСН вправе выбрать один из двух объектов налогообложения: доходы и доходы, уменьшенные на величину расходов. Выбор объекта налогообложения осуществляется самим налогоплательщиком, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 статьи 346.14 НК РФ. Согласно пункту 3 статьи 346.14 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, права выбора не имеют, для них определен один объект налогообложения – доходы, уменьшенные на величину расходов.

Согласно статье 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме (пункт 2 статьи 249 НК РФ).

Налогоплательщики – лизингодатели, применяющие УСН, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения сумму лизинговых платежей, полученных по договору финансовой аренды (лизинга), определяют по правилам статьи 249 НК РФ, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги.

Следовательно, вся сумма лизинговых платежей (включая выкупную цену предмета лизинга) учитывается налогоплательщиками – лизингодателями в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Аналогичная точка зрения изложена в письмах Минфина Российской Федерации от 23 ноября 2007 года № 03-11-04/2/281, от 25 октября 2006 года № 03-11-04/2/223.

Налогоплательщик – арендодатель, применяющий УСН, также вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, сумму дохода, полученного по договору аренды недвижимого имущества, определяет по правилам статьи 249 НК РФ, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги. Так, к примеру, суммы возмещения арендаторами эксплуатационных, коммунальных услуг и услуг связи учитываются налогоплательщиком – арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (Письма Минфина Российской Федерации от 10 февраля 2009 года № 03-11-09/42, от 17 ноября 2008 года № 03-11-05/274, от 7 апреля 2008 года № 03-11-04/2/67, от 5 сентября 2007 года № 03-11-05/215, от 4 декабря 2006 года № 03-11-04/2/254, Постановление ФАС Поволжского округа от 4 октября 2007 года по делу №А57-9388/06).

Доходами организации-арендодателя для целей налогообложения налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, признаются доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества и доходы, полученные в виде агентского вознаграждения (Письмо УФНС Российской Федерации по города Москве от 23 октября 2006 года № 18–11/3/93008@). Соответственно, по мнению автора, целесообразно изменить гражданско-правовую квалификацию возмещения коммунальных услуг на агентский договор.