Читаем Клуб банкиров полностью

Принятое решение явилось для меня полным сюрпризом. Я был в негодовании от подхода, который считал неразумной политикой, и сказал об этом не без некоторого ехидства. Отдав распоряжение об использовании капитала для выкупа акций и выплаты дивидендов, превышающих доход, члены трастового комитета фактически санкционировали проведение частичной ликвидации РГИ. По существу, это решение обязывало РГИ оставаться компанией недвижимости, компанией, которая будет еще больше зависеть от Рокфеллеровского центра как ключевого актива, по сравнению с тем, что было когда-либо раньше. Они наложили вето на рассчитанную на успех программу диверсификации, которую Дик Велл и я начали проводить в жизнь в начале 1980-х годов. Майкл Дэвид-Уэйл, один из наиболее проницательных финансовых стратегов в мире, согласился со мной. Он уподобил РГИ гусыне, которая несет золотые яйца, и считал, что действия трастового комитета означают не что иное, как «то, что этой гусыне перерезают горло».

Чтобы гарантировать реализацию принятых ими решений, они пригласили Сэмюэля Батлера, старшего партнера фирмы «Клават, Суэйн и Мор», чтобы их решения были непосредственно переданы менеджерам, что, по существу, делалось в обход правления РГИ. Негодующий и рассерженный, я пригласил судью Саймона Ривкинда, одного из уважаемых старших членов Нью-Йоркской ассоциации адвокатов, чтобы он проконсультировал меня в отношении законности действий трастового комитета. Судья Ривкинд пришел к заключению, к моему большому сожалению, что полномочия, предоставленные попечителям в исходном документе о создании трастового фонда, были настолько велики, что, за исключением незаконных действий, они могли диктовать любой курс, который, как они считали, был наилучшим для бенефициаров — включая роспуск РГИ, если бы они этого пожелали.

На протяжении последующих четырех лет Боуен, ставший председателем трастового комитета после смерти Мэннинга Брауна в конце 1985 года, регулярно вмешивался как в управление, так и в прерогативы правления — беспрецедентная роль для трастового комитета, роль, которую вряд ли имел в виду отец, создавая этот комитет.

ТИФН, официально имеющий название «Рокфеллер сентер пропертиз инк.» (РСПИ) был создан и акционирован в сентябре 1985 года. Я был председателем правления, которое наряду со мной включало моего старого друга Пита Питерсона из группы «Блэкстоун»; Бенджамина Холлоуэя, главу отдела недвижимости «Эквитэбл лайф»; Паула Рейхмана, одного из первых лиц в компании «Олимпия и Йорк», и Дика Велла. Фирмы «Голдман Сакс» и «Ширсон Леман» были гарантами этого крупнейшего предложения ТИФН в истории, выпустив 37,5 млн. акций по 20 долл. за акцию, принесших 750 млн. долл. США, и провели маркетинг 335 млн. облигаций в Европе и 215 млн. вексельных обязательств в Японии.

ТИФН выдал РГИ ссуду в сумме собранных 1,3 млрд. долл., получив взамен закладную на здание и земельный участок первоначального Рокфеллеровского центра. Вырученные средства были выплачены в соответствии с директивами трастового комитета. РГИ производил регулярные выплаты ТИФН за счет средств, выплачиваемых арендаторами Рокфеллеровского центра, а ТИФН в свою очередь выплачивал дивиденды своим акционерам в объеме, составлявшем 95 % годового налогооблагаемого дохода, как это требуется правилами для ТИФН.

В соответствии с условиями ТИФН, как они определялись в его проспекте, дивиденды должны были возрасти с 1,75 долл. в 1986 году до 6,63 долл. в 2000 году, когда акционеры будут иметь возможность либо превратить закладную во владение 71,5 % Рокфеллеровского центра, либо дожидаться возврата своего основного капитала в 2007 году. В проспекте ТИФН было четко указано, что на протяжении первых девяти лет доход за счет аренды будет недостаточным для оплаты закладной и что РГИ покроет недостачу, составляющую, по имеющимся оценкам, 250 млн. долл., за счет привлечения собственных резервов.

Мы были удовлетворены тем, что наши прогнозы в отношении ТИФН носили реалистический характер и оказались достижимыми, поскольку 40 % договоров о лизинге Центра на более 2,3 млн. квадратных футов площади должны были возобновляться в 1994 году. Мы считали, и большинство экспертов были с этим согласны, что рынок нью-йоркской городской недвижимости продолжит внушительный рост после спада в начале 1980-х годов. Мы рассчитывали, таким образом, что к 1994 году сможем увеличить арендную плату в среднем до 75 долл. за квадратный фут, что даст увеличение на 100 %. Мы также считали, что остающиеся договоры о лизинге, подлежащие возобновлению в срок с 1995 по 2000 год, пойдут по цене от 80 до 100 долл. за квадратный фут. Таким образом, вместо потерь на ранних этапах придет серьезная прибыль, и если акционеры ТИФН реализуют опцион на владение в 2000 году, мы передадим им, как и обещали, недвижимость, находящуюся в хорошей форме.