Законодательство 1925 г. сделало еще один большой шаг вперед по тому же пути, приняв две дополнительные меры предосторожности. Во-первых, оно строго ограничило те виды прав на недвижимость, которым может быть дана форма legal estates или legal interests; во-вторых, оно твердо определило те меры предосторожности, которые считаются достаточными для установления добросовестности покупателя. Оба эти нововведения имеют большое значение. Пока та защита, которая предоставляется legal estates, могла быть распространена на пожизненные права на заповедные имения и на выжидательные права, которые еще не находятся во владении и даже еще не принадлежат определенному лицу, до тех пор передача прав была сложна и сопровождалась большим риском. Пока действовало предположение, что покупатель предуведомлен о всяком праве, вытекающем из «справедливости», которое могло почудиться опытному посреднику с его способностями к розыскному делу, до тех пор передача недвижимости не могла быть обеспеченной и дешевой.

Теперь сделаем краткий обзор условий, в которых новейшее законодательство поставило отношение между правами на недвижимость, опирающимися на общее право (legal estates or interests), и правами на недвижимость, опирающимися на «справедливость» (equitable interests).

Права на недвижимость, опирающиеся на общее право

(Legal estates and interests in land)

Термин «estate» (имение) и «interest» в отношении недвижимости не являются синонимами. Всякий estate является видом interest, но не всякий interest является видом estate. Только такие права (interests), которые дают владение землей или хотя бы право на получение арендной платы у срочного держателя, представляют собой estates; они соответствуют описанным выше «corporeal hereditaments». Первоначально значение их объяснялось тем обстоятельством, что они определяли отношение лица, державшего их, к его непосредственному господину и, в конечном итоге, к короне. Они определяли статус этого лица или его estate – состояние. После фактической отмены феодального принципа держания estates утратили то исключительно важное значение, которое они имели среди других видов земельных прав. Тем не менее они все же имеют такое большое значение, что современное законодательство дает им специальную классификацию и считает, что имеется лишь два вида имений, опирающихся на общее право (legal estates), именно: 1) имение с безусловным правом собственности и владения (estate in fee simple absolute in possession) и 2) срочное безусловное право владения (a term of years absolute).

1. Имение с безусловным правом собственности и владения. Имением на правах простого феода (fee simple) было по общему праву имение, пожалованное господином своему вассалу для свободного держания, которое могло переходить к наследникам вассала ad infinitum. Когда знаменитый статут Quia Emptores окончательно признал в 1290 г. право свободного отчуждения таких имений, то имения, состоявшие на праве простого феода, превратились фактически в полную собственность и могли возвращаться к господину, предоставившему их, или к его наследнику только как выморочное имущество («escheating») яри отсутствии прямых и боковых наследников у держателя, «испомещенного» (seised) на этой земле. До тех пор, пока землю нельзя было завещать, такие случаи были нередки. Но после 1540 г. они стали встречаться все реже, потому что держатели простого феода, не имевшие кровных родственников, вероятно составляли завещания и, таким образом, ускользали от претендентов на их выморочное имущество.